コーポラティブハウスのような小規模な集合住宅が抱えている管理の問題とは?

コーポラティブハウスのような小規模な集合住宅が抱えている管理の問題とは? 維持/管理
コーポラティブハウスに限らず、小規模な集合住宅はスケールメリットがないため管理コストが割高になり、修繕積立金が不足することが知られています。そして、住人が少ないため理事の負担が重くなりやすいといった問題も抱えています。 それ以外にも小規模なコーポラティブハウスの場合には、コストの問題から自主管理をおこなうケースもあり、住人の負担は重くなりがちです。

問題1 修繕積立金が不足

小規模な集合住宅では、スケールメリットが得られないため、管理費は割高になりがちです。

大規模修繕工事の費用が割高になりがちである

小規模なコーポラティブハウスの場合、余分な共用設備が備わっていないため、大規模なマンションやタワーマンションと比較して大規模修繕工事の費用は安く済むのは当然です。

しかし、大規模修繕工事費用の総額は少なくても、戸数が少ないため一戸当たりの修繕費用は大きくなってしまいます。

建物の大小にかかわらず、大規模修繕工事の主な項目の「壁面の塗装」「屋上の防水」は必ずおこなう必要があるからです。

例えば、壁面の塗装の際には、高所作業のために足場が架けますが、小規模なコーポラティブハウスであっても足場を省略することはできません。

また、小規模なコーポラティブハウスの大規模修繕工事の費用が割高になる理由として、大規模修繕工事業者があまり工事をやりたがらないためどうしても割高な見積りとなりがちです。

なぜやりたくないかといえば大規模なマンションと比較して利益が少ないことや、デザインが優先され建物の構造が複雑で難易度が高いためです。

規模(戸数)が小さくなると管理コストが高くなる

コーポラティブハウスの管理コストは高い「エレベーターの維持管理に掛かる費用」について考えてみるとわかりやすいでしょう。

例えば、戸数が「100戸のマンション」と「10戸のコーポラティブハウス」に、ともにエレベーターが1台設置されている場合、その1台の点検費用を100戸で負担するのと10戸で負担するとでは、当然、10戸で負担するコーポラティブハウスのほうが1戸あたりの負担額は増えます。

小規模なコーポラティブハウスにはエレベーターはない場合が多いですが「増圧給水ポンプ」や「排水ポンプ」なども同様ですので、やはり小規模であるほど管理費は高くなる傾向があるのは同じです。
したがって小規模なコーポラティブハウスほど、管理コストに関してシビアに見直す必要性があります。

問題2 住人の負担が重い

コーポラティブハウスは住人が少ないので理事の負担が重い
小規模なコーポラティブハウスの場合には、理事が会計を担当して支払いをおこなったり連絡係などを務めることが多いでしょう。

理事は持ち回りでおこないますが戸数が少ない分、はやく順番が回ってきます。

また、理事一人が通帳や印鑑等を預かる場合には、管理組合の大切な資産を管理することに負担を感じるでしょう。

まとめ

小規模なコーポラティブハウスの場合、他の住人とのコミュニケーションという面ではメリットがある一方で、スケールメリットの恩恵を受けられないため資金面では厳しいことが多いでしょう。

大規模修繕工事の時期になって「資金不足で実施できない」「一時負担金が発生する」といった事態にならないように、事前に長期修繕計画や資金計画を事前に作成しておくことが重要となります。

維持/管理
コーポラティブハウスは、集合住宅の理想的な仕組みですが「中立的な立場」で、詳しく解説している書籍やウェブサイトはほとんどありません。「コーポラティブハウスの教科書」では、一般的な分譲マンションと比較しながらコーポラティブハウスの「メリット」や「デメリット」について解説していきます。
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