コーポラにも管理規約は必要
コーポラティブハウスでの生活は、一戸建てとは異なり一つの建物に共同で住むためのルールが必要です。一般的な分譲マンションと同様に当然そこにはさまざまな利害の対立や意見の相違が出てきますが、それを調整・規律するためのルールとして設けられるが管理規約です。
建物が出来た当初は、一緒に建物をつくった気心の知れたメンバーですので、管理規約が十分に備わっていなくても暗黙の了解で特に問題は起こらないかもしれません。
しかし、ある程度の年月が経ってくるとお部屋の売買等もおこなわれ新しいメンバーが加わることで、これまでの暗黙の了解が通用しなくなってトラブルにつながることもあるでしょう。
トラブルを未然に防ぐためにも「管理規約」や「使用細則」はしっかりと整備して、定期的に見直しておくことも重要です。
コーポラティブハウスの管理規約のつくり方
通常の分譲マンションと同様にコーポラティブハウスにもルールが必要ですので「管理規約」は必ず備わっていなければなりません。
しかしコーポラティブハウス専用の管理規約のひな形は、国や業界団体から公表されていません。そこで、国土交通省公表の「マンション標準管理規約」をベースに企画会社のコーディネーターのアドバイスを受けて、多少の修正を加えたものを自分たちのコーポラティブハウスの管理規約とすることが多いようです。
基本的に管理規約の内容は建物ごとに自由に定めることができますが一部例外もあります。重要な事柄については区分所有法どおりにしか定めることができません。（強行規定）
従って、企画会社のコーディネーターには「区分所有法」や「マンション標準管理規約」などのソフト面での知識も求められます。
コーポラの実態にそぐわない管理規約も多い
一般的なマンションとコーポラでは生活ルールも異なる
実際にコーポラティブハウスの管理規約を確認すると、一般的なマンション向けにつくられた「マンション標準管理規約」そのままで、建物の実態にそぐわないケースが多くあります。
分譲マンションとコーポラティブハウスでは、建物の構造や規模、設備が大きく異なっているにも関わらず、一般的なマンション向けにつくられた「マンション標準管理規約」のままでは不都合が生じます。
企画会社のコーディネーターの知識不足？
こうした実態にあっていない管理規約となっている理由として、企画会社のコーディネーターの知識不足から、建物の企画時に十分なアドバイスがおこなわれていないこともあげられます。
また、一概にコーポラティブハウスといっても、建物ごとに「規模」「設備」、住人の「生活スタイル」「趣向」といった部分も異なってきますので、自分たちの建物の実態に合った管理規約にすることが将来のトラブルを防ぐことにつながります。
管理規約の変更は総会での特別決議が必要
管理規約の内容が実態にあっていない場合には、住人が主体となって管理規約を見直す必要がります。
管理規約の内容を「変更」「追加」する場合には、総会の特別決議として４分の３以上の賛成を得て可決される必要があります。
住戸が少ないと規約の変更も困難になる
管理規約の変更には特別決議が必要となるので、特に戸数の少ないコーポラティブハウスの場合には、少人数の反対で管理規約の変更ができないといった事態も考えられますので、建物のコンセプトを理解しているメンバーがいるうちに管理規約を整えることが重要です。
なお、使用細則を変更する場合には、総会の普通決議（区分所有者と議決権の各過半数の賛成）で採決することができます。