【劣化診断】長期修繕計画をあてにしない!大規模修繕工事前に劣化状況を調べて無駄な工事を省く

維持/管理
大規模修繕工事の前段階として実施する劣化診断では「建物」や「設備」の劣化状況を専門業者が診断します。大規模修繕工事は原則として事前に作成した長期修繕計画に沿って進めていきますが、実際の「建物」や「設備」の劣化状況と長期修繕計画の予定では状況が異なってくることも珍しくありません。長期修繕計画で修繕予定となっていても劣化が進んでいない箇所については修繕工事をおこなう必要はありません。無駄な支出を防ぐためにも大規模修繕工事の実施前には調査をおこなって実際の建物の劣化状況を確認することが不可欠となります。今回は大規模修繕工事の準備段階でおこなわれる「建物」や「設備」の劣化診断について考えていきます。

コーポラティブハウスでの大規模修繕工事前の「劣化診断」の必要性

コーポラティブハウスでの大規模修繕工事前の「劣化診断」の必要性「大規模修繕工事」や「詳細な長期修繕計画」の作成の際には事前に建物の劣化診断を実施することが欠かせません。

劣化診断をおこない「補修」が本当に必要な箇所を見極めておくことで、無駄な工事を防ぎ修繕コストを抑えることが可能になります。

こうした劣化診断は、素人が見ただけでわかるものではありませんので専門家によりおこなわれます。

劣化診断は中立な立場の業者に依頼しよう

コーポラティブハウスの劣化診断は中立な立場の業者に依頼しようコーポラティブハウスが劣化診断を依頼する先として考えられるのは「設計事務所」や「建築士」などです。ここで重要になるのが、「大規模修繕工事の施工をおこなう業者」には劣化診断を依頼してはいけないということです。

劣化診断を依頼してしまうと施工での利益を優先して実際より劣化状況を高く見積もられる可能性があるからです。したがって劣化診断を依頼する先は大規模修繕工事とは無関係な第三者の立場の業者が相応しいということになります。

専門家による「劣化診断」は、診断内容によって料金設定も幅広いため、複数の業者に話を聞いて自分たちのコーポラティブハウスの「規模」や「設備」にあった診断方法や業者を選ぶことが大切なことです。

まとめ

専門家が行う劣化診断では「住民への問診」や「目視点検」の他に「コンクリートの壁を点検用のハンマーで叩いて音を聞く打診」や「塗装の状況を確認するために塗膜付着力試験といわれる専用の器具を壁面にありつけて引っ張る」などの調査を行います。
さらに、場合によっては「躯体のコンクリートに穴を開けてコンクリートの状態を確認するための中性化試験」などを行う場合もあります。

これらの診断を全て行うとなると、費用もかなり高額になるため小規模なコーポラティブハウスでは費用の工面が困難になるでしょう。そこで「中性化試験」は省略するなど、自分達の建物の規模にあった診断方法を選択することが重要となります。いずれにして大規模修繕工事の前には、こうした第三者による劣化診断をおこなうことで無駄な工事を防ぐことができるでしょう。

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コーポラティブハウスは、集合住宅の理想的な仕組みですが「中立的な立場」で、詳しく解説している書籍やウェブサイトはほとんどありません。「コーポラティブハウスの教科書」では、一般的な分譲マンションと比較しながらコーポラティブハウスの「メリット」や「デメリット」について解説していきます。
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