【大規模修繕工事4ステップ】コーポラティブハウスでの「大規模修繕工事」終了までのフロー

コーポラティブハウスでの「大規模修繕工事」終了までのフロー 維持/管理
大規模修繕工事では、コーポラティブハウスの「規模」や「工事内容」によっても異なりますが、修繕工事が行われる2年ぐらい前には準備に取り掛かる必要性があります。大まかな流れは「準備」「工事実施」「工事完了」「アフター」の4つのステップにわけることができます。各ステップごとに管理組合が取り組むべきことがあるので、今回は大規模修繕工事の大まかな流れについて説明していきます。

コーポラティブハウスが大規模修繕を無事に終えるまでの4ステップ

コーポラティブハウスが大規模修繕を無事に終えるまでの4ステップまず大規模修繕工事の実施を検討する段階で最初に行うべきことが「修繕委員会」の設立です。大規模修繕工事は「準備」から「工事終了」まで2年程度は必要なため、毎年理事が入れ替わる理事会で「大規模修繕工事」に取り組んでしまうと業務の継続性に不安が残ります。

したがって、できれば理事会とは別に「修繕委員会」を結成してこの委員会を中心に大規模修繕工事に取り組んでいくことが望ましいでしょう。人材不足で修繕委員会の設立が難しい場合には、大規模修繕工事の検討期間だけは理事の任期を延長するなどして継続性を確保するようにしましょう。

以下にコーポラティブハウスでの大規模修繕工事の大まかな流れについて記載します。


STEP.1 準備

1.1 修繕委員会の設立

理事会の諮問機関として「修繕委員会」の設置を検討する。大規模修繕工事は準備から完了まで2年程度かかるので業務の継続性を確保するために住民から知識のある方を募集して「修繕委員会」を設立して、この委員会を中心に大規模修繕工事を検討していく。

1.2 劣化診断の実施

劣化診断を「設計事務所」や「建築士」に依頼して建物劣化状況を確認する。「長期修繕計画」と「実際の劣化状況」の違いを明確にして無駄な工事を防ぐ。

1.3 工事の発注方式を決定する

工事の発注方式には大きく分けて「責任施工方式」「設計管理方式」の2つの方法がある。どちらを選択するかによってその後の大規模修繕工事の進め方が大きく異なってくるため修繕委員会を中心に慎重に検討していく。

1.4 設計事務所・施工会社の選定

総会の決議を以って大規模修繕工事を実際する業者を選定する。業者の選定には見積金額だけではなくて工事終了後のアフターサービス体制なども十分にチェックすることが必要となる。

1.「設計」「監理」会社の選定
(設計監理方式の場合)設計監理方式では工事の「設計・監理」を行う業者と「施工業者」を分離して、それぞれ別の業者に依頼する。
2.施工会社を選定
(責任施工方式の場合)責任施工方式では工事の「設計・監理」から実際の「施工」まで一つの業者が行う。

STEP.2 工事実施

2.1 住民への工事説明会の開催

大規模修繕工事の「工程」や「注意事項」を住民へ説明して工事への理解と協力を求める。大規模修繕工事を円滑に進めるには住民の工事への「理解」と「協力」が必要不可欠となるため、工事期間中の「依頼事項」や「緊急時の連絡先」などについて説明をおこなう。

2.2 工事監理

工事監理を業者に依頼している場合には、監理を委託している監理者から工事の状況について説明を受ける。工事監理では「工事日程が計画通り進んでいるか」「定められた仕様に沿って工事が実施されているか」確認をおこなう。

STEP.3 工事完了

3.1 竣工検査

竣工検査は「外壁塗装の足場が解体される前の検査」と「全ての工事が完了した時点での最終検査」の2回おこなわれる。

3.2 竣工書類の引き渡し

施工業者から工事に関わる書類の引渡しを受け管理組合で保管する。工事監理者がいる場合には、工事監理者が竣工書類をチェックの後、管理組合に引き渡される。

STEP.4 アフター

4.1 定期点検

大規模修繕工事完了後、施工会社が定期的に点検を行い不具合があれば対応を依頼する。新築工事と並んで大規模修繕工事においてもアフターサービスは重要ですが、こうしたアフターサービスの内容は施工業者との契約内容次第になる。

維持/管理
コーポラティブハウスは、集合住宅の理想的な仕組みですが「中立的な立場」で、詳しく解説している書籍やウェブサイトはほとんどありません。「コーポラティブハウスの教科書」では、一般的な分譲マンションと比較しながらコーポラティブハウスの「メリット」や「デメリット」について解説していきます。
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