こんなはずじゃなかった!コーポラティブハウス中古購入で後悔した事柄5選

中古コーポラティブハウス購入後に後悔したこと5選 買う/売る
中古コーポラティブハウスの場合には、その特殊性から中古価格が割安で売りに出ていることもあるので、価格面で魅力を感じている方も多いはずです。また、コーポラティブハウスならではの特徴的なデザイン面に、魅力を感じて積極的に探す場合もあるでしょう。一方で、購入後にコーポラティブハウスを購入しなければよかったという後悔の声も数多く耳にしてきました。では、中古コーポラティブハウスの購入した後に、後悔しないようにするには、どのような点に気を付けたら良いのでしょうか?

そこで、大事になるのが、コーポラティブを購入した方や、実際にコーポラティブハウスに暮らしている方の生の声を聞くことです。

この記事では、実際に複数のコーポラティブハウスの管理をおこなってきた経験から、数多くの住人の生の声を聞いてきた筆者が、中古コーポラティブハウス購入の参考になるように、実際にコーポラティブハウスで生活した上で後悔したポイントについてまとめてみました。

中古コーポラティブハウス購入後に後悔したこと5選

実際にコーポラティブハウスに暮らしてみて後悔したことをまとめてみました。コーポラティブハウスに暮らす先輩方のデメリットを確認して、コーポラティブハウスの購入の参考にしてください。

後悔1! 夏は熱く冬寒い ― コンクリート打ち放しは外気の温度変化の影響を受けやすい ―

コーポラティブハウスというと真っ先に「コンクリート打ち放し」のイメージが頭に浮かぶ方も多いようです。

スタイリッシュなデザイナーズマンションによく見られる意匠ですが、コーポラティブハウスにお住いの方からは、とにかく夏が熱くてどうしようもないという不満の声を聞きます。

コーポラティブハウスの場合には、外壁をコンクリートそのものの風合いをそのまま残したデザイン、いわゆるコンクリート打放しの建物が多く、また、窓を大きくとっていることが多いため、さらに外気の影響を受けやすい傾向にあります。

コンクリートは熱伝導率が高いため、特に外壁と内壁ともにコンクリート打ち放し仕上げの場合は、外気の影響を受けやすいため「夏は暑く」「冬は寒い」ことが快適な生活をする上で障害となり得ます。

また、コンクリートは熱を蓄える性質があるため、夏は日中コンクリートが熱くなって夜になっても熱がこもり、寝苦しい夜になる一方で、冬は冷えたままで中々室内が暖まらないということになります。

こうしたデメリットを解消するために、昨今の一般的な分譲マンションの場合には、外壁や最上階の天井には断熱材が施されていますが、コーポラティブハウスの場合には、外壁も内壁もコンクリート打ち放し仕上げが多く、断熱施工が施されていない場合があります。

また、一般的な分譲マンションでは、タイル等の外壁材が直射日光を浴びてもその内側にある断熱材で熱を遮断するため、室内は外気の影響を受けにくいことになります。しかし、多くのコーポラティブハウスの場合にはタイル張りがないことが多いため直射日光の熱がそのまま室内に放出されることになります。

なお、一部のコーポラティブハウスでは、外断熱工法であったり、部屋によっては室内側に断熱材が施されている内断熱工法が用いられてることもありますので夏の暑さに弱いという方は、こうしたコーポラティブハウスを探す方が望ましいでしょう。

後悔2! カビが発生しやすい ― 冬場に北側の壁紙にカビがびっしり発生した ―

コーポラティブハウスはカビが発生しやすい問題コーポラティブハウスに限らず、一般的にコンクリート打ち放しの建物はカビが発生しやすい性質を持っています。

これは、建物建築時に用いられるコンクリートには水分が混ざっており、その水分が乾燥するまでに一定の時間がかかります。

条件にもよりますが完全に乾燥するには、4,5年かかることもあります。

この間は、コンクリートから放出される水分により、室内に湿気が多くなり結露が発生しやすくなります。つまり、コンクリート住宅の場合には、新しいほど湿気が多いということです。中古で購入する場合には、築年数が経っていますので、建築時のコンクリートの水分についてはあまり問題になることはないでしょう。

しかし、外壁がコンクリート剝き出しの場合には、外壁の撥水加工が劣化により効果が薄れてくると表面から水分を吸い込みます。特に冬場は外気との気温差で結露が生じて壁紙にカビが発生するというケースが見られます。

もともとコンクリートは吸水性が高い性質を持っているため、その水分が室内で放出され、それがカビの原因になります。カビは見た目の問題だけではなく健康を害する原因になることが知られていますので、このカビもコーポラティブハウスを購入後に後悔する要因になっています。

また、コーポラティブハウスのデザインの特徴として、大きな窓があげられますが、これも結露を発生させカビの原因となります。

特にコーポラティブハウスの場合には、デザイン性を追求する過程で、窓のサッシが一定の性能を保証された規制品ではなくオリジナルの特注品という事も多くあります。

この場合には、仮にペアガラス等が用いられていても、一般的に普及している規制品と比較して断熱性能が劣り、結果として結露が発生する要因となります。

また、こうした特殊なサッシの使用が、特に台風など横殴りの雨が降った場合にサッシから水の侵入(漏水)が発生しやすい傾向があり、実際に、一般的な分譲マンションと比較すれば格段に漏水事故が発生しています。

後悔3! 建物の汚れがひどい ― コンクリート打ち放しはメンテナンスが難しい ―

コーポラティブハウスは建物の汚れがひどい問題コンクリートの外壁は汚れが目立ちやすいというデメリットがあります。コンクリートの外壁には、コンクリートの乾燥収縮によりクラック(ひび割れ)が発生するため、外壁の劣化によりクラックから汚れた水を吸収することで外壁に汚れが目立つことになります。

これを防ぐために、コンクリート打放しの場合には、一見コンクリート素地のままに見えても、実際には表面の撥水性を確保するために、クリアコーティングやコンクリートの色にあわせた塗装が施されています。

こうした塗装は経年劣化しますので、大規模修繕工事の際に塗り直しをおこないますが、一般的な大規模修繕工事の周期(12年程度)の末期では、撥水効果が落ちて汚れを吸い込むことになります。

一旦、クラックに汚れた水分がしみ込んで目立つようになると、コンクリートの風合いを損なわないように、完全に汚れを消すことは困難です。

したがって一般的なタイル張りの分譲マンションと比較すると、見た目の印象として劣化が早く進んでいるように感じてしまいます。

このあたりは個人的な好みではありますが、買ったときはコンクリートの質感がかっこいいと思っていても、経年劣化と共に思いの他、古ぼけてみえると気になる方も多いようです。

もちろん、外壁が汚れたからといって、すぐに建物の強度に影響があるわけではありませんが、コンクリート表面が外気にさらされることでコンクリートの中性化することや、ひび割れ等から水分が侵入してコンクリート内部の鉄筋に錆が生じることで、コンクリートにダメージを与えることは事実です。

後悔4! デザイン優先で住み心地や品質が劣る ― 個性的なデザインがデメリットに ―

一般的な鉄筋コンクリートの構造には「壁式構造」と「ラーメン構造」の二種類があります。コーポラティブハウスの多くはこのうち壁式構造が採用されています。

壁式構造は、壁面で建物を支えているため地震などには強固である一方で、建物の構造上、取り除くことができない壁が存在します。そのためリフォームで間取りを変更したくても思い通りにならないことがあります。

コーポラティブハウスの特徴的なデザインが気に入って購入したのは良いけれど、家族が増えるなどして、後になって間取りを変更したくても希望通りのリフォームは難しいということになります。

また、ご存じのとおり企業主体のコーポラティブハウスは、住まい手のこだわりを反映させた建物とされていますが、全体的は、構造やプランの大枠は、プロジェクト発足時に、コーディネイト会社や設計者の意向で決定されています。

コーディネイト会社は、マーケティングの観点からコーポラティブハウスの顧客の趣向に合わせ、一見奇抜にもみえるデザインや構造を競い合ってきました。

一般的な分譲マンションとは異なり、万人に受けるのではなく一部の「目の肥えた顧客」の目に留まるようなデザインにする必要があるからです。

また、設計者も、住宅というよりも作品として、国内外の建築デザインの雑誌等に取り上げて欲しいという思惑がこうした設計に拍車をかけています。

もちろん、こうしたデザインのこだわりは画一的な集合住宅に対して風穴を開けてきましたが、デザインを優先するあまり、暮らし始めてからの快適さや管理のしやすさは二の次になりがちです。

また、特殊な構造から施工時の難易度が格段に高いため、建物の仕上がりにムラが生じやすく、サッシや壁面からの漏水や、細かな不具合に後悔しているケースも多いです。

後悔5!  ― 大規模修繕工事の資金が足りなかった ―

コーポラティブハウスの修繕積立金が大幅に値上がりされた問題
コーポラティブハウスの企画会社によると、小規模のコーポラティブハウスの場合には「エレベーター」や「消防」などの設備が少ないため、一般的な分譲マンションと比較して、点検費用などの維持管理の費用が抑えられるとされています。

確かに、小規模なコーポラティブハウスの場合には設備が少ないことで点検費用が抑えられる傾向があります。

反対に戸数が少ないことでスケールメリットが得られないため、一世帯あたりの日常的な維持管理の費用は高くなりがちなため、結果として一般的な分譲マンションと比較して維持管理の費用が安価になるとは限りません。

大規模修繕工事についても、一般的な分譲マンションと比較すれば、特徴的な建物の構造上(窓が大きい、コンクリート打ち放しなど)足場代や、窓周りのシーリングの打ち直しの費用が嵩みがちです。

また、修繕積立金の額は、大規模修繕工事の費用などを想定した長期修繕計画から算出すべきものですが、コーポラティブハウスの場合には、「長期修繕計画」がつくられていない場合や、あっても現状に則していない簡易的なものしか用意されていないケースが多いことが、修繕積立金の設定がそもそも現実的ではないという結果につながっています。

一般的な分譲マンションにおいては、分譲時に管理会社が作成した長期修繕計画を基にした資金シミュレーションにより、当初は修繕積立金を安価に設定して、段階的に値上げしていく計画が事前に出来上がっています。

しかし、特に小規模なコーポラティブハウスの場合には、「自主管理」や「管理を委託する管理会社」に十分な知識がないことから、この長期修繕計画がおざなりになっており、事前にこうした段階的な値上げの計画ができていない場合があります。

もちろん建築当初に設定した修繕積立金を値上げしないで資金がショートしなければ、それに越したことはありませんが、コーキングの多くは、大規模修繕工事を検討する段階になってはじめて資金不足に気が付いて、突然、修繕積立金を倍にするといったことになりがちです。

したがって、購入時には、修繕積立金が安いのが魅力だったのに、購入してすぐに修繕積立金が高くなったという不満の声が聞こえてきます。

まとめ

はじめてのマイホーム購入では、勝手がわからないため不動産会社の営業担当の意見に左右されがちです。 担当者がきちんとした知識を持っていればまだ良いのですが、コーポラティブハウスは、市場規模でみれば、まだまだ極めて少数派の仕組みですので不動産会社の担当者でも知識が不足しているケースがほとんどです。

不動産会社の営業やコーポラティブハウスの企画会社から、良い面しか語られない中古コーポラティブの購入ですが、実際には、数々のデメリットが潜んでいます。

一般的な分譲マンションの情報だけを頼りにしないで、中古コーポラティブハウスならではの「リスク」や「デメリット」などマイナス情報についてしっかりと下調べして購入を決定することが重要です。

買う/売る
コーポラティブハウスは、集合住宅の理想的な仕組みですが「中立的な立場」で、詳しく解説している書籍やウェブサイトはほとんどありません。「コーポラティブハウスの教科書」では、一般的な分譲マンションと比較しながらコーポラティブハウスの「メリット」や「デメリット」について解説していきます。
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