長期修繕計画は一回つくったから安心ではダメ!適宜見直して無駄な工事を減らしてコスト削減

コーポラティブハウスでは長期修繕計画の見直しをおこなって無駄な支出を抑える 維持/管理
長期修繕計画の見直しを管理組合がおこなっていない場合には、建物完成時に管理会社が作成した長期修繕計画そのままという事が多いでしょう。また、意識の高い管理組合であれば途中で専門家に依頼して精度の高い長期修繕計画を作成していることもあるかもしれません。いずれにしても、長期修繕計画は一回作成したから終わりではなく、建物の劣化状況に合わせて定期的に見直していくことが重要となります。見直しを行うことによって無駄な工事を防ぎ管理コストを削減する効果も期待できます。ここでは長期修繕計画の見直しの重要性について考えていきます。

長期修繕計画を見直さないと無駄なコストが掛かる

コーポラティブハウスの長期修繕計画を見直さないと無駄なコストが掛かる建物完成時に管理会社が用意した長期修繕計画は、あくまで簡易的なもので、一般的には通常の分譲マンションの「長期修繕計画の雛形」を流用したものです。

この計画には、コーポラティブハウスの実際の「設備」や「仕様」に即していないために、入居後には管理組合が主体となって精密な長期修繕計画につくり変えることが必要になります。

実際に時間が経過すると、長期修繕計画での予想よりも劣化が進んでいない箇所や、予定よりも早い時期に修繕をおこなう必要がある箇所もでてきます。

もちろん長期修繕計画で修繕を予定していても、実際に劣化が進んでいなければわざわざ修繕して無駄なお金を掛ける必要は全くありません。

したがって、長期修繕計画を現状に即したものに常に見直していくことで、無駄なコストを掛けることを防ぎ、また必要な工事を見極めることで建物の劣化を防ぐことが可能となるわけです。

実際には長期修繕計画の通りにはならない

コーポラティブハウスでは長期修繕計画の通りにはならない前述のとおり、建物完成時に作成された長期修繕計画はあくまでも簡易的なものですのでまずその計画通りには進みません。

また、いくら費用を掛けて作成した精密な長期修繕計画でもどうしても現実とのズレは生じてしまいます。

いずれの場合でも「計画」と「実際の劣化状況」にズレが生じることを前提として、計画の見直しを5年ぐらいの周期で行うことが理想です。

長期修繕計画の作成を誰に頼む?

長期修繕計画は「理事会」や「修繕委員会」が主体となって作成していくものですが、長期修繕計画の作成には専門的な知識が必要になるため「外部の専門家」のサポートが必要となります。

ここで問題になるのが誰に作成を依頼するかということです。ここでは管理会社は避けた方が良いでしょう。管理会社は管理組合の財務の状況が分かっているので、自分たちが大規模修繕工事で利益を上げることを目的とした長期修繕計画を作成しかねないからです。

管理会社の作成する長期修繕計画は、利益を上げるために工事費用が高めに設定されてる?

まとめ

コーポラティブハウスでの長期修繕計画の見直しが必要一度、長期修繕計画をつくって安心している管理組合も多いかもしれません。

しかし実際の「劣化状況」と計画とではズレが生じるため、古い長期修繕計画をそのまま鵜呑みにして修繕工事をしてしまうと無駄なお金を掛けることになりかねません。

また、長期修繕計画の見直しは建物の「実際の劣化状況を反映をさせる」という目的の他、時代の経過とともに「修繕の工法が進化」して工事の「内容」や「コスト」が変化するのでそれに対応するためにも必要となってきます。

維持/管理
コーポラティブハウスは、集合住宅の理想的な仕組みですが「中立的な立場」で、詳しく解説している書籍やウェブサイトはほとんどありません。「コーポラティブハウスの教科書」では、一般的な分譲マンションと比較しながらコーポラティブハウスの「メリット」や「デメリット」について解説していきます。
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