住人の在宅協力が必要不可欠な「消防設備点検」「排水管清掃」の実施率をあげるための工夫

維持/管理
コーポラティブハウスで行われる「点検業務」の中でとりわけ住民とって影響が大きいのが部屋内に立ち入る必要がある「点検」や「清掃業務」です。部屋内に立ち入らなければならない主な業務として「消防設備点検」と「排水管清掃」があります。この2つの作業に関しては、専門業者が部屋内に入室して作業をすることが必須となります。したがって住民が必ず在宅をして協力をする必要があるのですが、ここで問題になるのがこうした作業に非協力的な住民がいるということです。部屋内の「点検」や「清掃」であっても、実施をしないことで建物全体に悪影響を及ぼす可能性があります。ここでは少しでも実施率を高めるための工夫について考えていきます。

「部屋内」に立ち入らなくてはならない作業の難しさ

コーポラティブハウスでの消防設備点検コーポラティブハウスで必要な「点検」や「清掃」は多数あります。

基本的に共用部分で行われる作業については、住民は特に意識しなくても勝手に専門業者が作業を進めることが可能です。

しかし「消防設備点検」や「排水管清掃」といった部屋内に立ち入る必要がある作業は、住民が在宅しての協力が欠かせません。

「消防設備点検・排水管清掃」の実施率が低い問題

コーポラティブハウスで「消防設備点検・排水管清掃」の実施率が低い問題こうした作業への理解が低いために作業員の入室を拒んだり、仕事の都合で在宅できないなど、せっかく管理組合が作業費用を業者に支払っても、実施しない住戸が多数あるといった事態になっている管理組合も多くあります。

もちろん費用が無駄になるだけではなくて、こうした作業は必要だから行なっているわけですから実施率が低いことで建物の「安全」や「耐久性」に悪影響を与えます。

「点検」や「清掃」の実施率を高める工夫

コーポラティブハウスで「点検」や「清掃」の実施率を高める工夫管理組合ごとの住民のスタイルによって、「土日の方が在宅しやすい場合」と「平日の方が協力しやすい」など異なってきます。

「管理組合」と「管理会社」の契約内容によりますが、良心的な管理会社であれば「1回目は平日」に行いそれで作業できなかったお部屋については「2回目は土日」に行う。最終的に全体で実施率が80%に満たなかった場合には、「再度別日」を設けるなどの対応を行っています。

こうした業務の詳細について管理委託契約書の中に記載がない場合が多いので不明な場合には管理会社に内容を確認した上で必要があれば改善を求めるようにします。

コストとのバランスが難しい

ただし「消防設備点検」や「排水管清掃」といった業務は管理会社に業務を依頼しても実際に作業を行うのは各専門の業者です。

こうした業者は土日に行うことで追加料金が発生しますし、当然複数回、作業員が現場に来ることになればその分費用は高くなります。

結果として管理委託費を値上げしないと対応が難しいといったケースが多いと思われますので、やはりコスト増を避けるのであれば、作業日がたとえ1日であっても住民の皆さんに協力を得られるように努力をしていく必要があります。

「アンケート調査」や「早めの予告」をおこなう

コーポラティブハウスでは「アンケート調査」や「早めの予告」をおこなう実施率を高めるためには、複数の実施予定日を用意して住民アンケートの結果作業日を決めることや、出来る限り早めに住民の皆さんに作業の日程をお知らせすることが重要となります。

こうした住戸内への立ち入りが必要な作業については遅くても1ヶ月以上前に予定日を通知する必要がありますし、また実施の直前には改めて実施のお知らせをポストに投函するなどの対応が必要になります。

こうしたお知らせは、管理会社任せにしないで、理事会が積極的に活動することで、住民の協力を得られやすいといった側面もあります。

まとめ

コーポラティブハウスは比較的コミュニティがしっかりしていることが多いため、非協力的な住民はあまりいない傾向があります。それでも一部にはこのような非協力的な住民もいます。

このような方に対しては、いくら一生懸命になってもなかなか協力を得ることは難しいのが現実です。

このように毎年「実施しないお部屋」がある場合には、毎年の実施状況を部屋ごとに表にまとめ、総会資料に添付するなどして、管理組合全体の問題として協力を促すことも有効な方法です。

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コーポラティブハウスは、集合住宅の理想的な仕組みですが「中立的な立場」で、詳しく解説している書籍やウェブサイトはほとんどありません。「コーポラティブハウスの教科書」では、一般的な分譲マンションと比較しながらコーポラティブハウスの「メリット」や「デメリット」について解説していきます。
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