新規の管理委託契約締結前の「重要事項説明」
管理会社の変更の際に限らず、「管理会社」と「管理組合」が『新規の契約』や『契約の更新』を行う場合には、必ず管理会社から重要事項説明がおこなわれます。
「重要事項説明書」には契約内容の要点をがまとめられています。
「管理会社に所属する「管理業務主任者」が重要事項説明書に沿って管理組合に対して契約内容を説明することが「マンション管理適正化法」によって義務付けられています。
重要事項説明書・契約書のチェックポイント
「管理委託契約書」には各項目ごとの費用が記載されていますが、これが事前に提出を受けた見積もりの内容通りであるかの確認をすることは基本的なことです。
また契約の「解約の申し入れ」に関する事項は管理組合にとって不利な条項になっていないか確認をする必要があるでしょう。
管理会社が使用する「管理委託契約書」は国土交通省が公表している「マンション標準管理委託契約書」に準拠しているのが一般的です。コーポラティブハウスの場合も同様です。
この「【国土交通省】マンション標準管理委託契約書」の通りであれば概ね管理組合とって不利益となる条項は含まれていません。
マンション標準管理委託契約書と比較しよう！
したがって、管理会社が使用する「管理委託契約書」と「【国土交通省】マンション標準管理委託契約書」と比較を行って内容が異なる場合には、管理会社の担当者に内容を変更した主旨について確認をする必要があります。
また、見過ごされやすいのが、具体的な「点検」や「清掃」などの日常的な業務内容についてです。これは契約書にできる限り具体的に記載されていることが重要です。
例えば、排水管清掃は「回数」はもちろんですが「平日」に実施するのか「土日」で実施するのかによって大きく実施率が異なってきます。
また、住民にとって影響の大きい内容として、日常清掃を行うスタッフの「休日」や「年末年始」の対応、病気などの不測の事態の際の「代行員の派遣」なども要チェック項目です。
まとめ
「管理組合」と「管理会社」が契約を行う前の「重要事項説明」はマンション管理適正化法で管理会社に義務付けられています。
したがって、重要事項説明を行わない管理会社などは問題外ですが、管理組合側も重要事項説明の内容をただ聞くだけでは意味がありません。
「重要事項説明」や「契約」の内容に「不明な点」や「疑問」があれば納得いくまで管理会社の担当者に説明を求めることが重要となります。
また「重要事項説明」は国家資格者である「管理業務主任者」が行うことが義務付けられており、説明の前には「管理業務主任者証」の提示を行うこととなっていますので、無資格者がおこなっていないか確認をしましょう。
