管理規約が改正できない!住戸数の少ないコーポラティブハウスは「特別決議」が否決される問題

コーポラティブハウスの管理規約が改正できない問題 維持/管理
管理組合の総会で審議される議案は、その内容によって「普通決議」と「特別決議」に区別されます。総会の「特別決議」では『区分所有者の3/4以上と議決権の3/4以上』の同意を得ることが必要なため、住戸が数が少ないコーポラティブハウスでは一世帯あたりの票の影響が大きくなるため、数戸が反対したために「特別決議」が否決される場合もあります。こうなると「特別決議」が必要となる管理規約の変更もできなくなってしまいます。今回は小規模のコーポラティブハウスにとって重大な影響がある「特別決議」が否決される問題について考えていきます。

「議決権」は管理規約で定めている

コーポラティブハウスの「議決権」は管理規約で定めている通常、議決権は「専有面積の持分割合」もしくは「一住戸一票」と定める方法の2通りあります。

区分所有法では議決権は原則として各区分所有者の専有面積の割合で定めるものとしています。

こうした議決権は、各管理組合の管理規約によって自由に定めることができるため「一住戸一票」とあっても問題ではありません。


実際に、全世帯がほぼ同じ専有面積のコーポラティブハウスであれば「一住戸一票」として定められていることもあるでしょう。

区分所有法の通り「専有面積の割合」で定められている場合には、総会に「電卓」や「パソコン」を持ち込んで計算をしないと議案が「可決」されたのか「否決」されたのかその場で計算するのが難しくなります。

住戸数の少ないコーポラティブハウス特有の問題!

住戸数の少ないコーポラティブハウス特有の問題世帯数の少ないコーポラティブハウスなどでは一世帯あたりの議決権の割合が多くなります。

また一人の方が複数の住戸を所有している場合も同様です。

このような場合には少数の方が議案に反対することで「特別決議」が必要となる重要な案件が否決される恐れがあります。

まとめ

コーポラティブハウスの場合には最初の所有者は、建物を建築する過程に参加しているので全員が建物のコンセプトをよく理解しているので問題は生じませんが、お部屋の売買などで所有者が入れ替わるとそれまでの暗黙の了解が通じなくなってきます。

そのため元々住んでいた住民と新しく入居してきた方の考え方の違いが生じてきます。

例えば、管理規約の改正には「特別決議」が必要となります。この場合には「『区分所有者の3/4以上と議決権の3/4以上』の賛成が必要になります。

このため戸数の少ないコーポラティブハウスでは、仮に新しく入居された方が反対をすると議案が否決されて「管理規約の改正」もままならないと言った事態が想定されます。

こうした事態を避けるためにも建物コンセプトを理解している初期のメンバーいるうちに特別決議が必要となる「管理規約の改正」や「設備の追加」などの重要な案件はおこなうことが望ましいでしょう。

維持/管理
コーポラティブハウスは、集合住宅の理想的な仕組みですが「中立的な立場」で、詳しく解説している書籍やウェブサイトはほとんどありません。「コーポラティブハウスの教科書」では、一般的な分譲マンションと比較しながらコーポラティブハウスの「メリット」や「デメリット」について解説していきます。
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