「悪質な管理会社」から身を守る!手口は「日常業務を安く引き受け」て「大規模修繕工事を狙う」

コーポラティブハウス狙う悪質な管理会社から管理組合が身を守る方法 維持/管理
コーポラティブハウスの管理会社は、建物を建設する段階で入居予定者の話し合いによって決めることが一般的です。コーポラティブハウス企画会社のコーディネーターが推薦する管理会社やインターネットで調べた管理会社から相見積もりをとって比較検討して選びます。管理については皆さん専門家ではないため「価格が安い」ことを最重要視することが多いのではないでしょうか。悪質な管理会社の中には管理委託費の利益を度外視した見積もりを提出して管理を受託するケースが散見されます。これにはもちろん思惑があってのことで、最終的な狙いはコーポラティブハウスで行われる大規模修繕工事を自社で受注することです。今回はこうした悪質な管理会社の実態について考えていきます。

悪質な管理会社は「安く受けて」「大規模修繕工事」を狙う

コーポラティブハウス狙う悪質な管理会社の実態管理委託費の利益を度外視した料金設定をして「大規模修繕工事」や「補修工事」で利益を上げようとする管理会社が特にターゲットに選ぶ物件は「住民の知識の乏しい新築物件」や「大規模修繕工事を間近に控えた築10年程度の物件」です。

10年も経つと「大規模修繕工事」だけではなくて建物内に様々な痛みが出てくるためこれらの「補修」や「交換」をおこなうことで管理会社は多くの利益を上げることができるからです。

管理会社は管理組合の情報を握って営業を掛けてくる

管理会社はコーポラティブハウスの財布を握っている管理会社は一度管理組合と管理委託契約を結べば管理組合の「管理費」や「修繕積立金」の額を把握できるので、その金額を目安に営業を掛けることが可能になるわけです。

もちろん「修繕工事」や「大規模修繕工事」は管理会社以外にも発注することが可能ですが、そこは素人対プロのやり取りになるため管理会社は言葉巧みに自社に誘導してきます。

もちろん管理会社が建物の工事をすることがイコール悪というわけではありません。管理会社が適正な金額で誠実な工事を行えばそれは管理組合にとっても利益につながります。

管理会社の「工事の品質」は価格に見合っていない

しかしほとんどの場合には管理委託費で利益を上げることができなたいめ、工事費用は割高でおこなわれることが多いでしょう。

また品質についてもこうした専門的な工事は管理会社が自社で行うわけではなく、下請けのできる限り安価な業者にやらせることでより多くのマージンを得ようとするため価格に見合った「工事品質」を期待することは難しいでしょう。

「悪質な管理会社」と「不誠実なコンサルタント」がタッグを組んで営業する

悪質な管理会社とコンサルタントが仲間になってコーポラティブハウスを狙うこうした悪質な管理会社の問題には、不誠実なコンサルタントの存在も関係してきます。

こうしたコンサルタントは「管理委託費の削減」を謳い文句にしてより安価な管理会社への変更を主導することで、管理組合からコストを削減した額の20%~50%といった報酬を受け取ります。

これだけであれば管理組合にとってもありがたいことですが、不誠実なコンサルタントの場合には、管理組合からの報酬の他に、変更先の管理会社からバックマージンをもらうことを目的にしているところがあります。

こうなってくるとコンサルタントは「本当に良い管理会社」を管理組合に進めるではなくて「バックマージンを多くもらえる管理会社」に変更するようになってしまいます。
こうした「不誠実なコンサルタント」が前述のような「大規模修繕工事を目的」とした悪質な管理会社とタッグを組んで管理組合を食い物にしています。

まとめ

コーポラティブハウス狙う悪質な管理会社から管理組合は身を守るこうした悪質な「管理会社」や「コンサルタント」から管理組合が身を守るのは非常に困難なことです。

なぜかといえば「車」や「パソコン」といったプロダクトと違って管理にかかる費用には定価がありません。物件ごとに個性があっていくらぐらいが適正な管理コストであるか判断することが簡単ではないからです。

管理組合からすれば管理会社の「営業マンの話が上手」で「管理委託費の見積りが安い」ということであれば「ぜひこの会社にお任せしたい」と思うのは当然のことです。

しかしその実態としては「大規模修繕工事」や「日常的な補修工事」で利益を上げることが目的になっている悪質な管理会社が多く存在します。

管理組合がこうした「悪質な管理会社」から身を守るためには、特に大きなお金が動く「大規模修繕工事」については管理会社任せにしないで管理組合が主体となって信頼できるコンサルタントのサポートを受けることが重要です。

維持/管理
コーポラティブハウスは、集合住宅の理想的な仕組みですが「中立的な立場」で、詳しく解説している書籍やウェブサイトはほとんどありません。「コーポラティブハウスの教科書」では、一般的な分譲マンションと比較しながらコーポラティブハウスの「メリット」や「デメリット」について解説していきます。
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